Weshalb die Wewerstraße in Elsen zu dem ZVB in Elsen weiterentwickelt werden sollte, zugunsten eines Drogeriemarkts
Was ist ein zentraler Versorgungsbereich? (ZVB)
Der Bundesgesetzgeber erläutert zu zentralen Versorgungsbereichen, dass sich ihre Festlegung
- aus planerischen Festsetzungen in Bauleitplänen und Festlegungen in Raumordnungsplänen,
- aus sonstigen städtebaulichen oder raumordnerischen Konzepten (also insbesondere Einzelhandelskonzepten),
- oder aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben kann (vgl. Begründungen des Gesetzgebers zu § 34 Abs. 3 BauGB und BMVBS 2004: S. 54).
Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts sind zentrale Versorgungsbereiche i. S. des § 34 Abs. 3 BauGB räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen aufgrund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungs- und Gastronomiebetriebe – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt (vgl. BVerwG Urteil vom 11. Oktober 2007 – AZ 4 C 7.07).
Bei der Beurteilung, ob ein Versorgungsbereich einen zentralen Versorgungsbereich i. S. des § 34 Abs. 3 BauGB bildet, bedarf es einer wertenden Gesamtbetrachtung der städtebaulich relevanten Gegebenheiten. Entscheidend für die Abgrenzung eines zentralen Versorgungsbereichs ist, dass der Bereich, eine für die Versorgung der Bevölkerung, in einem bestimmten Einzugsbereich zentrale Funktion hat und die Gesamtheit der dort vorhandenen baulichen Anlagen aufgrund ihrer Zuordnung innerhalb des räumlichen Bereichs und aufgrund ihrer verkehrsmäßigen Erschließung und verkehrlichen Anbindung in der Lage sind, den Zweck eines zentralen Versorgungsbereichs – sei es auch nur die Sicherstellung der Grund- oder Nahversorgung – zu erfüllen (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 12. November 2007 – 1 ME 276/07).
Entsprechend sind die Stadtteilzentren funktionsgerecht weiterzuentwickeln, so dass hieraus keine negativen Auswirkungen auf das Innenstadtzentrum zu erwarten sind.
Rechtlicher Rahmen für den Rat.
Der verlautbarte Wille des Rates allein, einen konkret bestimmten räumlichen Bereich zu einem zentralen Versorgungsbereich entwickeln zu wollen, reicht nicht aus, um die Aufstellung eines Bebauungsplans nach § 9 Abs. 2a BauGB zum Schutz der Entwicklung dieses Bereichs zu rechtfertigen. Der Plangeber muss in diesem Zusammenhang hinreichend belegen, dass in dem dafür vorgesehenen Raum die Entwicklung eines zentralen Versorgungsbereichs in absehbarer Zeit über die theoretische Möglichkeit hinaus wahrscheinlich ist, beziehungsweise durch Einsatz des planungsrechtlichen Instrumentariums realisierbar erscheint (vgl. OVG NRW Urteil vom 15. Februar 2012 – AZ 10 D 32/11.NE).
1.
Weshalb sollte die Wewerstraße in den ZVB in Elsen eingegliedert werden und damit weiterentwickelt werden? Es könnte durch die Maßnahme ein Drogeriemarkt entstehen. Da seit Jahren, lagebedingt, kein Drogeriemarkt eröffnet hat, muss folglich der ZVB vergrößert werden.
Argument 1: Unterdurchschnitt der Verkaufsflächenausstattung auf Einwohner VKF/ EW
Laut E. u. Z. Konzept
- Hierarchisch weist das Innenstadtzentrum die größte Bedeutung auf, gefolgt von den Stadtteilzentren Elsen und Schloß Neuhaus sowie den elf Nahversorgungszentren.
- Die quantitative Verkaufsflächenausstattung je Einwohner stellt sich in den einzelnen Stadtteilen. In den Stadtteilen Paderborn (Kernstadt), Sande und Schloß Neuhaus liegen die Werte über bzw. im Bereich der durchschnittlichen Verkaufsflächenausstattung in Paderborn und über bzw. nur knapp unter dem bundesdeutschen Durchschnitt.
- Der Durchschnitt der Gesamtstadt 0,47 m² VKF/ EW!
- In Elsen liegt die Verkaufsflächenausstattung NuG je EW rd. 0,39 m² je Einwohner
Und liegt damit erheblich, im Bezug auf die Bedeutung, unterdurchschnittlich bei der Verkaufsflächenausstattung.
Argument 2: Ein zentraler Versorgungsbereich muss sich aus nachvollziehbar eindeutigen tatsächlichen Verhältnissen ergeben.
Die tatsächlichen Verhältnisse ergeben, dass sich an der Wewerstraße bereits 2 etablierte Discounter und weitere Einzelhandelsbetriebe befinden und die Erschließung damit überfällig ist.
Argument 3: Empfehlung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 2015 Paderborn
„ZVB Stadtteilzentrum Elsen (Fortsetzung) Planungsziele/Handlungsempfehlungen
Sicherung und Weiterentwicklung der Versorgungsfunktion als Stadtteilzentrum für den Stadtteil Elsen: Angebotsergänzung um Lebensmitteldiscounter und Drogeriefachmarkt zu empfehlen.“
Laut Planungsziel und Handlungsempfehlung des eigenen E. und Z. Konzepts Paderborn wird empfohlen, dass ein Drogeriemarkt erschlossen wird.
Argument 4: Wille der ansässigen Anwohner
Es wurde mehr als deutlich, dass Elsens Anwohner einen Drogeriemarkt wollen und fordern.
Gesetzlicher Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB:
Von Vorhaben nach Absatz 1 oder 2 dürfen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden zu erwarten sein.
Abweichend von den Festlegungen 1 bis 6 dürfen vorhandene Standorte von Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen als Sondergebiete gemäß § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dargestellt und festgesetzt werden. Dabei sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen in der Regel auf die Verkaufsflächen, die baurechtlichen Bestandsschutz genießen, zu begrenzen. Wird durch diese Begrenzung die zulässige Nutzung innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, sind die Sortimente und deren Verkaufsflächen auf die zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen zu begrenzen. Ein Ersatz zentrenrelevanter durch nicht zentrenrelevante Sortimente ist möglich. Ausnahmsweise kommen auch geringfügige Erweiterungen in Betracht, wenn dadurch keine wesentliche Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche von Gemeinden erfolgt.